Im Mittelpunkt stehen Eheleute, die im Falle einer Scheidung eine gemeinsame Immobilie besitzen, finanzieren oder verwalten, und deswegen die Frage: Wie können beide Partner mit dem gemeinsamen Haus oder der Wohnung umgehen, ohne unnötige Streitigkeiten zu verschärfen? Denn eine gemeinsame Immobilie ist weit mehr als nur ein Vermögenswert: Sie ist Zuhause, Altersvorsorge, laufende Verpflichtung und manchmal auch emotionaler Anker und emotionale Belastung zugleich.

Grundsätzlich gibt es mehrere Wege, die Immobilie zu handhaben. So können Sie die Immobilie verkaufen, ein Ehepartner kann den anderen auszahlen, beide Ehepartner können vermieten, Eigentumsanteile können übertragen werden oder es kommt im Streitfall zur Teilungsversteigerung. Welche Lösung hiervon passt, hängt am Ende stark von den Eigentumsverhältnissen, dem Grundbucheintrag, dem Kredit, dem Güterstand, dem Immobilienwert und insbesondere der Einigung beider Parteien ab.

Ein Hausverkauf bei Scheidung ist keine Pflicht. Auch im Scheidungsfall kann das gemeinsame Haus zunächst im Miteigentum bleiben, etwa wenn Kinder weiterhin dort wohnen sollen oder wenn beide Parteien den Immobilienmarkt abwarten möchten. Gerade die emotionalen Bindungen an das Zuhause führen oft dazu, dass Paare zögern. Das ist nachvollziehbar, denn die Entscheidung betrifft nicht nur Zahlen, sondern eine ganze Lebensphase.

Trotzdem sprechen häufig gute Gründe dafür, das Haus zu verkaufen. Laufende Kosten, Schulden, Grundsteuer, Renovierungen, Unterhaltungskosten, Leerstand oder doppelte Lebensverhältnisse können schrittweise zur Belastung werden. Ein Verkauf schafft dagegen finanzielle Klarheit, macht das Vermögen liquide und erleichtert zugleich den Neuanfang. Außerdem beeinflusst der Verkaufserlös die Höhe des Zugewinnausgleichs, wenn kein Ehevertrag besteht, da in Deutschland die Zugewinngemeinschaft gilt.

Ein Haus verkaufen während der Trennungsphase oder im Trennungsjahr kann sinnvoll sein, wenn beide Partner noch miteinander sprechen können und sich eine faire Lösung wünschen. Gerade vor dem Scheidungstermin lässt sich alles rund um den Verkauf, die Aufteilung, Ausgleichszahlung und die neue Wohnsituation oft noch besser klären und ordnen. Der Kaufvertrag muss allerdings notariell beurkundet werden. Sind beide im Grundbuch eingetragen, müssen auch beide Ehepartner dem Verkauf zustimmen.

Vor dem Verkaufsstart sollte der Marktwert stets professionell ermittelt werden. Ein Gutachten oder eine fundierte Immobilienbewertung verhindert Konflikte über den Verkaufspreis und schafft eine nachvollziehbare Grundlage für den Zugewinnausgleich. Denn der Verkehrswert und der spätere Erlös wirken sich auf das spätere Endvermögen und damit möglicherweise auch auf vorhandene Vereinbarungen aus. Die fachkundigen Experten von TM IMMO übernehmen gerne die Immobilienbewertung und ermitteln einen realistischen Marktwert.

Wenn ein Ehepartner im gemeinsamen Haus bleiben möchte, kann er den anderen auszahlen. Dafür wird meist der Immobilienwert ermittelt, die Restschuld abgezogen und der verbleibende Wert anschließend entsprechend dem Eigentumsanteil verteilt. Stehen beide Ehepartner im Grundbuch jeweils zur Hälfte, wird häufig auch 50/50 gerechnet. Bei anderen Eigentumsanteilen gilt dann meist die jeweilige festgelegte Quote.

Wichtig ist jedoch: Eigentum und Kredit sind zwei verschiedene Dinge. Wenn beide Ehepartner den Darlehensvertrag unterschrieben haben, haften sie in der Regel gemeinsam gegenüber der Bank. Das Kreditinstitut muss dann selbst zustimmen, wenn ein Partner aus dem Kredit entlassen werden soll. Ohne diese Zustimmung bleibt die Mithaftung bestehen, selbst wenn ein Notarvertrag die Übertragung des Eigentums regelt.

Die Vermietung kann eine sinnvolle Zwischenlösung sein, wenn ein sofortiger Verkauf nicht gewünscht oder wirtschaftlich gerade ungünstig ist. Die Mieteinnahmen können Kosten decken, den Kredit bedienen und Zeit verschaffen, bis beide Parteien eine endgültige Entscheidung treffen. Das gilt vor allem, wenn das Haus oder die Wohnung gut gelegen ist und am Ort eine stabile Nachfrage besteht.

Der Nachteil liegt im gemeinsamen Verwaltungsaufwand. Mieter suchen, Nebenkosten abrechnen, Renovierungen entscheiden, Grundsteuer zahlen und Reparaturen organisieren: All das bleibt Aufgabe der Eigentümer. Wenn die Trennung schon von Konflikten geprägt ist, kann die Vermietung deshalb neue Streitigkeiten auslösen.

Eine Übertragung auf Kinder kommt für manche Familien infrage, wenn das Eigenheim langfristig erhalten bleiben soll. Dabei müssen beide Ehepartner einer Übertragung zustimmen, sofern sie Miteigentümer sind. Bei minderjährigen Kindern braucht es zusätzlich meist eine Genehmigung des Familiengerichts oder des Vormundschaftsgerichts, weil das Kind mit der Immobilie nicht nur das Vermögen erhält, sondern unter Umständen später auch Pflichten übernehmen muss. Dazu zählen unter anderem die Grundsteuer, Instandhaltung und Verkehrssicherung. Ist die Immobilie zudem finanziell belastet, gehen diese Schulden ebenfalls zum Kind über. Auch alles zum Wohnrecht oder der spätere Nutzung sollte von Anfang an sauber geregelt werden. Ohne anwaltliche und notarielle Beratung kann es hier deswegen schnell kompliziert werden.

Bei einer Realteilung wird das gemeinsame Haus in getrennte Wohneinheiten aufgeteilt. Das kann funktionieren, wenn es bereits zwei abgeschlossene Bereiche gibt oder ein Umbau wirtschaftlich sinnvoll ist. Hierfür braucht es dann allerdings gute Teilungspläne und getrennte Nutzungsrechte. Diese setzen oft auch eine Anpassung im Grundbuch voraus.

Wenn allerdings keine Einigkeit entsteht, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung. Sie wird beim Amtsgericht beantragt und führt dazu, dass die Immobilie öffentlich versteigert wird. Der Erlös wird anschließend nach Eigentumsanteilen an die geschiedenen Eheleute verteilt. Ein großer Nachteil dieser Methode: Der Preis bei einer Teilungsversteigerung liegt oft unter dem freien Marktwert. Außerdem entstehen Verfahrenskosten, Sachverständigenkosten und weiterer Druck für beide Parteien.

Der Grundbucheintrag zeigt, wer Eigentümer ist. Stehen beide Ehepartner im Grundbuch, gehört die Immobilie beiden, häufig jeweils zur Hälfte. Steht nur ein Ehepartner als Alleineigentümer im Grundbuch, liegt hingegen ein Alleineigentum vor. Doch auch wenn nur ein Ehepartner im Grundbuch steht, kann die Wertsteigerung der Immobilie bei der Scheidung finanziell berücksichtigt werden.

Der Kreditvertrag entscheidet dagegen über die Haftung. Haben beide Partner den Kredit unterschrieben, haften beide gegenüber der Bank gesamtschuldnerisch. Die Bank kann also jeden Kreditnehmer auf die gesamte Schuld in Anspruch nehmen. Deshalb sollte alles zu Restschuld, Darlehen, Vorfälligkeitsentschädigung, Finanzierung und mögliche Ausgleichsansprüche immer vor dem Verkauf oder der Übertragung lückenlos geklärt werden. So kommt es zu keinen unerwarteten Überraschungen.

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