Wenn Sie bei der Scheidung ein Haus verkaufen, bringen Sie ein Objekt auf den Markt, aber mit ihm auch Erinnerungen. Neben sensiblen Themen wie der emotionalen Bindung, geht es dabei auch um Dinge wie Besitz, Vermögen, Kreditverträge und laufende Eigentümerpflichten. Gerade wenn beide Ehepartner lange im Eigenheim gelebt haben oder die Familie dort verwurzelt ist, braucht es deshalb eine Lösung, die den Neuanfang auf beiden Seiten erleichtert. Deshalb ist es wichtig, frühzeitig Ordnung in die Unterlagen zu bringen und alles Wichtige rund um die Eigentumsverhältnisse und die finanziellen Bedingungen beidseitig zu klären.

In Deutschland gilt ohne Ehevertrag automatisch die Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet: Das Vermögen bleibt während der Ehe grundsätzlich getrennt, doch der während der Ehe entstandene Zugewinn wird im Fall einer Scheidung ausgeglichen. Dafür werden Anfangsvermögen und Endvermögen miteinander verglichen. Hat die Immobilie während der Ehe an Wert gewonnen oder wird sie verkauft, kann dieser Wertzuwachs beim Zugewinnausgleich berücksichtigt werden.

Anders sieht es bei der Gütertrennung oder der Gütergemeinschaft aus. Bei der Gütertrennung gibt es in der Regel keinen Zugewinnausgleich, während bei der Gütergemeinschaft Vermögenswerte stärker gemeinsam gebunden sind. Welche Regelungen wirklich gelten, hängt also vom Güterstand, einem möglichen Ehevertrag und den konkreten Vereinbarungen der Eheleute ab. Ein Anwalt für Familienrecht sollte deshalb immer einbezogen werden, wenn Scheidungsfolgen, Zugewinnausgleich oder Ausgleichszahlung rechtssicher geklärt werden müssen.

Beim Hausverkauf bei Scheidung ist das Grundbuch eine der wichtigsten Grundlagen, worauf sich die getrennten Eheleute beziehen können. Dort steht, wer Eigentümer ist und welche Eigentumsanteile bestehen. Sind beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen, sind beide Miteigentümer. Steht hingegen nur ein Ehegatte als Alleineigentümer im Grundbuch, gehört die Immobilie rechtlich zunächst ihm allein, auch wenn beide Partner darin gewohnt oder gemeinsam Kosten getragen haben.

Wenn Sie Änderungen an Eigentumsanteilen, Übertragung, Belastungen oder Grundbuchberichtigungen übernehmen wollen, erfolgen diese nicht einfach per Absprache, sondern in der Regel über den Notar. Deshalb sollten beide Parteien früh klären, ob sie zu gleichen Teilen eingetragen sind und welche Eintragungen für den späteren Verkauf der Immobilie wichtig sind.

Neben dem Grundbuch entscheidet auch der Kreditvertrag darüber, wer für den Hauskredit haftet. Hat nur ein Ehepartner den Immobilienkredit unterschrieben, haftet grundsätzlich nur dieser Kreditnehmer gegenüber der Bank. Haben beide Ehepartner unterschrieben, haften beide gesamtschuldnerisch. Das bedeutet: Die Bank kann von beiden den gesamten Betrag verlangen, unabhängig davon, wer im Haus wohnt oder wer intern die Raten übernehmen wollte.

Auch eine private Absprache zwischen den Ex-Partnern ändert an der Mithaftung gegenüber der Bank nichts. Wenn ein Partner das Haus übernimmt, muss die Bank einer Haftungsfreistellung zustimmen. Außerdem sollte früh geklärt werden, wie hoch die Restschuld ist und ob bei einer vorzeitigen Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank anfällt. Diese Kosten beeinflussen den Verkaufserlös und die spätere Aufteilung deutlich.

Ein freihändiger Verkauf ist oft der ruhigste und wirtschaftlich sinnvollste Weg, wenn beide Partner einen sauberen Abschluss des Lebenskapitels wollen. Der Ablauf hierbei ist meist derselbe: Zuerst wird die Immobilie bewertet, dann werden Unterlagen gesammelt, der Angebotspreis festgelegt, passende Käufer angesprochen, Besichtigungen organisiert und schließlich der Kaufvertrag beim Notar beurkundet.

Das Wichtigste dabei: Gerade im Scheidungsfall sollte niemand das Gefühl haben, benachteiligt zu werden. TM IMMO greift Ihnen gerne unter die Arme und ermittelt den marktgerechten Wert Ihrer Immobilie. Unsere Experten berücksichtigen dazu alles rund um die Lage, Ausstattung und Nachfrage, das Grundstück und die regionalen Vergleichswerte. So entsteht eine faire Grundlage für den Immobilienverkauf und dadurch für die spätere Auszahlung, den Zugewinnausgleich und mögliche Vereinbarungen zwischen den Eheleuten.

Ein Haus verkaufen bei Scheidung ist bereits während des Trennungsjahres möglich. Das kann sinnvoll sein, weil der Verkauf eine gewisse finanzielle Klarheit schafft und als durchaus liquides Mittel für den Zugewinnausgleich dient. Das erleichtert beiden Partnern den Neuanfang. Gleichzeitig sollte dieser Schritt gut überlegt sein, denn ein übereilter Verkauf kann sowohl Geld kosten als auch Reue auslösen. 

Was viele oft nicht bedenken: die Spekulationssteuer. Diese kann anfallen, wenn die Immobilie weniger als zehn Jahre im Besitz war oder nicht durchgehend selbst bewohnt wurde. Ob eine Steuerpflicht besteht und wie hoch der Steuerbetrag in diesem Fall ist, sollte allerdings immer mit einem Steuerberater geprüft werden. TM IMMO unterstützt Sie parallel dabei, den Marktwert Ihres Hauses realistisch einzuschätzen und das Haus nicht unter Wert anzubieten.

Auszahlung eines Ex-Partners aus dem gemeinsamen Haus

Wenn ein Partner im Haus bleiben möchte, kann eine Auszahlung des anderen Ehepartners eine gute Lösung sein. Die Grundlage hierfür ist meist ein Gutachten oder eine professionelle Immobilienbewertung. Bestehen Schulden, werden diese vom Verkehrswert abgezogen und der verbleibende Wert entsprechend den Eigentumsanteilen aufgeteilt.

Allerdings reicht eine Einigung zwischen den Ex-Partnern allein nicht immer aus. Ist der ausscheidende Partner beispielsweise im Kreditvertrag als Kreditnehmer eingetragen, muss die Bank der Haftungsfreistellung zustimmen – ansonsten kann sie von dem Partner jederzeit eine Bezahlung verlangen. Außerdem braucht der verbleibende Partner eine tragfähige Finanzierung, damit die monatliche Belastung nicht zur dauerhaften Überforderung wird.

TM IMMO unterstützt Sie bei Ihrem Hausverkauf und steht Ihnen mit Erfahrung, Fingerspitzengefühl und einem strukturierten Rundum-Service zur Seite. Wir bewerten Ihre Immobilie marktgerecht, bereiten die Unterlagen vor und erstellen bei einem passenden Verkaufsobjekt ein überzeugendes Exposé mit Fotos, Videos und Drohnenaufnahmen. Zusätzlich koordinieren wir die Besichtigungen und sprechen passende Käufer aktiv an. Und auch Sie bis zum Notartermin und zur Schlüsselübergabe begleiten wir Sie mit unserer Expertise. Dabei arbeiten wir stets auf Erfolgsbasis. Das heißt: Unsere Provision fällt erst an, wenn Ihr Objekt erfolgreich vermittelt wurde. So können Sie sich über weniger Belastung und einen Immobilienverkauf freuen, der nicht zusätzlich Druck erzeugt. 

Zögern Sie nicht und melden Sie sich bei uns: Unsere Experten sind für Sie da und finden gemeinsam mit Ihnen die beste Lösung für Ihre Immobilie.